Πότε θα αγοράζει το κράτος πρώτη κατοικία δανειοληπτών

Τα κριτήρια επιλογής των δικαιούχων ένταξης στη ρύθμιση του δανείου τους μέσω της μεταβίβασης του ακινήτου-πρώτης κατοικίας στον δημόσιο «Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης» αλλά και τα εισοδηματικά κριτήρια των ευάλωτων ομάδων προσδιορίζει το άρθρο 163 των κειμένων του νέου πτωχευτικού κώδικα.

 Επίσης, το άρθρο ξεκαθαρίζει ότι τη διαχείριση του Φορέα θα αναλάβει εταιρεία διαχείρισης μη εξυπηρετούμενων δανείων καθώς και ότι ο Φορέας θα τιτλοποιεί τα μελλοντικά έσοδα από τα ενοίκια καθώς και τις απαιτήσεις από την πώληση ακινήτων, σε περίπτωση λύσης μίσθωσης επί του ακινήτου.

 Με βάση τα οριζόμενα, που βέβαια θα τεθούν σε διαπραγμάτευση με τους θεσμούς για να «κλειδώσουν» τα όρια, ο μισθωτής δύναται μετά τα πρώτα 3 χρόνια να αιτηθεί μίσθωση με δικαίωμα επαναγοράς σε 20 χρόνια. Από την άλλη πλευρά, οι ευάλωτοι οφειλέτες έχουν δικαίωμα λήψης επιδόματος ενοικίου.

 Δικαιούχοι

Σύμφωνα με το άρθρο 163, ως «δικαιούχος» νοείται κάθε οφειλέτης στο πρόσωπο του οποίου πληρούνται σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:

 το μηνιαίο διαθέσιμο οικογενειακό του εισόδημα δεν υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης προσαυξημένες κατά 70%,

η αντικειμενική αξία της πρώτης κατοικίας κατά τον χρόνο άσκησης του δικαιώματος του παρόντος άρθρου δεν υπερβαίνει τις 200.000 ευρώ για τον άγαμο οφειλέτη, προσαυξημένη κατά σαράντα χιλιάδες (40.000) ευρώ για τον έγγαμο οφειλέτη και κατά είκοσι χιλιάδες (20.000) ευρώ ανά τέκνο μέχρι τρία (3) τέκνα, και

είχε οφειλές σε καθυστέρηση τουλάχιστον 90 ημερών που υπερέβαιναν τουλάχιστον το 50% της αντικειμενικής αξίας της πρώτης κατοικίας. (Στο σημείο αυτό ανοικτός παραμένει ακόμη ο ορισμός της ημερομηνίας κατά την οποία οι οφειλές του οφειλέτη παρουσίαζαν καθυστέρηση τουλάχιστον 90 ημερών).

Ευάλωτοι

Ως «ευάλωτος» νοείται κάθε οφειλέτης στο πρόσωπο του οποίου πληρούνται σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:

 το μηνιαίο διαθέσιμο οικογενειακό του εισόδημα δεν υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης και η αντικειμενική αξία της πρώτης κατοικίας κατά τον χρόνο άσκησης του δικαιώματος του παρόντος άρθρου δεν υπερβαίνει τις εκατόν είκοσι χιλιάδες (120.000) ευρώ για τον άγαμο οφειλέτη, προσαυξημένη κατά σαράντα χιλιάδες (40.000) ευρώ για τον έγγαμο οφειλέτη και κατά είκοσι χιλιάδες (20.000) ευρώ ανά τέκνο μέχρι τρία (3) τέκνα.

Ο Φορέας

Ως «Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης» νοείται φορέας που προσδιορίζεται με απόφαση του υπουργού Οικονομικών, κατά τις διατάξεις του παρόντος άρθρου.

  Σε περίπτωση που δικαιούχος κηρυχθεί σε πτώχευση, σύμφωνα με το πρώτο κεφάλαιο του παρόντος κώδικα, θα έχει το δικαίωμα να μεταβιβάσει την κύρια κατοικία του στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης και να τη μισθώσει από αυτόν. Στην περίπτωση που το δικαίωμα ασκείται λόγω κατάρτισης συμφωνίας εξωδικαστικής ρύθμισης, το τίμημα καταβάλλεται στους πιστωτές του δικαιούχου κατά τους όρους που προβλέπει η συμφωνία εξωδικαστικής ρύθμισης. Σε περίπτωση που το δικαίωμα ασκείται λόγω πτώχευσης του δικαιούχου, το τίμημα αποδίδεται στον σύνδικο για τη διανομή στους πιστωτές, σύμφωνα με τους όρους του παρόντος κώδικα.

Σε περίπτωση που η κύρια κατοικία ανήκει στον δικαιούχο μόνο ως προς ιδανικό μερίδιο ή αν ο δικαιούχος είναι ψιλός κύριος η επικαρπωτής, η άσκηση του δικαιώματος του παρόντος άρθρου προϋποθέτει τη σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών (συμπεριλαμβανομένων τυχόν ψιλών κυρίων και επικαρπωτών).

 Το τίμημα μεταβίβασης ισούται προς την εμπορική αξία της πρώτης κατοικίας, σύμφωνα με εκτίμηση πιστοποιημένου εκτιμητή. Τα έξοδα της εκτίμησης βαρύνουν τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, ο οποίος τον διορίζει.

Η διάρκεια της μίσθωσης ορίζεται σε 12 έτη. Το μίσθωμα ορίζεται με βάση απόδοση που αντιστοιχεί προς το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο που ίσχυε, σύμφωνα με το στατιστικό δελτίο της Τράπεζας της Ελλάδος κατά τον τελευταίο μήνα για το τον οποίο υφίσταται μέτρηση, αναπροσαρμοζόμενο με επιτόκιο αναφοράς αυτό των Πράξεων Κύριας Αναχρηματοδότησης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας.

Μέχρι την τρίτη επέτειο της έναρξης της μίσθωσης, ο μισθωτής δύναται να αιτηθεί τη μετατροπή της σε μίσθωση με δικαίωμα επαναγοράς και 20ετή διάρκεια. Η νέα αυτή μίσθωση μπορεί να προβλέπει την άσκηση του δικαιώματος με την ολοκλήρωση περιόδου της τροποποιημένης μίσθωσης ή και με καταβολή καταληκτικής δόσης.

 Εφόσον ο οφειλέτης καταβάλει το σύνολο των μισθωμάτων για τη διάρκεια της μίσθωσης, τότε θα δικαιούται τη μεταβίβαση της κυριότητας της πρώτης κατοικίας στον ίδιο ή στους νόμιμους διαδόχους του. Η μίσθωση καταγγέλλεται, εφόσον ο μισθωτής είναι υπερήμερος ως προς την καταβολή 3 μισθωμάτων και η υπερημερία δεν θεραπευθεί ως προς το σύνολό της εντός μηνός από τη σχετική όχληση του μισθωτή. Η καταγγελία επέρχεται αυτοδικαίως με την άκαρπη παρέλευση της παραπάνω προθεσμίας ενός μηνός.

 Με απόφαση του υπουργού Οικονομικών, προσδιορίζονται ο φορέας που αναλαμβάνει τις υποχρεώσεις και αρμοδιότητες του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, η προικοδότησή του, κάθε θέμα που αφορά την οργάνωσή και λειτουργία του, οι όροι διάθεσης των περιουσιακών τους στοιχείων, οι ειδικότεροι όροι της μεταβίβασης πρώτης κατοικίας στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, ιδίως ο τρόπος προσδιορισμού του μισθώματος, τυχόν πρόβλεψη για την εξόφληση τμήματος του συνολικού μισθώματος με αυξημένη καταληκτική δόση (balloon payment) κατά τη λήξη της μισθωτικής περιόδου ή παροχή δικαιώματος επαναγοράς στη διάρκεια της μίσθωσης και οι όροι και ο χρόνος εξάσκησής του και λοιπές υποχρεώσεις και δικαιώματα του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης και του δικαιούχου, αντιστοίχως, ως προς την κύρια κατοικία, τη μισθωτική σύμβαση και την κύρια κατοικία, οι συνέπειες μεταβίβασης της πρώτης κατοικίας από τον δικαιούχο ή υπερημερίας του δικαιούχου ως προς τις μισθωτικές του υποχρεώσεις και κάθε άλλο ειδικό θέμα και λεπτομέρεια.

Σε περίπτωση που δικαιούχος είναι ευάλωτο πρόσωπο, δικαιούται να λάβει στεγαστικό επίδομα. Σε περίπτωση που ο δικαιούχος-ευάλωτο πρόσωπο καταρτίσει μίσθωση επί της πρώτης κατοικίας, σύμφωνα με τους όρους του παρόντος άρθρου, το στεγαστικό επίδομα καταβάλλεται στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης σε μερική εξόφληση του μισθώματος.

 Με κοινή απόφαση των υπουργών Οικονομικών και Εργασίας ρυθμίζονται το ύψος του στεγαστικού μισθώματος και οι διαδικασίες για την αίτηση και την καταβολή του είτε στον δικαιούχο είτε στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, κατά περίπτωση, οι λοιπές υποχρεώσεις του ευάλωτου που απορρέουν από την παροχή του στεγαστικού επιδόματος, οι συνέπειες μεταβίβασης της πρώτης κατοικίας ή υπερημερίας του ως προς τις μισθωτικές του υποχρεώσεις και κάθε άλλο ειδικό θέμα και λεπτομέρεια.

 Τη διαχείριση των περιουσιακών στοιχείων που αποκτά ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης αναλαμβάνει εταιρεία διαχείρισης πιστώσεων του ν. 4354/2015. Για τη χρηματοδότηση του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, πέραν την αρχικής προικοδότησης από το Δημόσιο, διασφαλίζεται με τιτλοποίηση των μισθωτικών απαιτήσεων καθώς και των απαιτήσεων από την πώληση ακινήτων, σε περίπτωση λύσης μίσθωσης επί του ακινήτου, σύμφωνα με τον ν. 3156/2003.

 Ο οφειλέτης έχει την υποχρέωση να υποβάλει ειλικρινή δήλωση για τα περιουσιακά στοιχεία και εισοδήματά του κατά την άσκηση των δικαιωμάτων του, σύμφωνα με το παρόν άρθρο. Η δόλια ή με βαριά αμέλεια παράβαση της παραπάνω υποχρέωσης συνεπάγεται την ανατροπή των δικαιοπραξιών στις οποίες προέβη ο οφειλέτης, επικαλούμενος τα ανακριβή ως άνω στοιχεία και την υποχρέωσή του να αποδώσει κάθε σχετικό ωφέλημα σε αυτόν από τον οποίο το απέκτησε.